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重磅利好突降海南,房地產業發展將迎新格局

所屬分類: 房地產資訊   2018-04-20 10:45:55  來源:中國證券報、鳳凰財經等  瀏覽次數 814 次

4月13日下午,習近平在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上鄭重宣布,黨決定支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設,分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。這是黨著眼于國際國內發展大局,深入研究、統籌考慮、科學謀劃作出的重大決策,是彰顯我國擴大對外開放、積極推動經濟全球化決心的重大舉措。海南直接獲得“全島自貿區”和“建設自由港”兩大利好!

自由貿易港,是設在一國(地區)境內關外、貨物資金人員進出自由、絕大多數商品免征關稅的特定區域,是目前全球開放水平的特殊經濟功能區。香港、新加坡、鹿特丹、迪拜都是比較典型的自由港。

從香港和新加坡經驗看,自由貿易港基本的功能,是要實現貿易自由。通過離岸貿易和轉口貿易,在生產國和消費國之間建立第三方的角色,并借用第三方的土地完成加工制造存儲銷售運輸等行為。而在監管方式上,實行“一線放開,二線管住”,也就是“海關后撤”到二線,自由港內部成為“境內關外”。這也是自由貿易港和自貿區、保稅區的區別。

2013年,中國設立上海自貿區,隨后的5年時間,自貿區在中國內地普遍推廣,探索“準入前國民待遇+負面清單”新模式的使命基本完成。而要實現更大力度的改革開放,自貿區所能承載的資源還是有限,一個范圍更大、開放力度更大的區域是必須的,于是,一直作為領頭羊的上海,于2017年11月6日公布了自由貿易港的方案細則,打響自貿港發展“槍”。而包括浙江、福建、遼寧、天津等在內的省市,也都紛紛提出申報建設自由貿易港。而海南,無疑是建設自由貿易港的目標之一。

為什么是海南?

首先,區位因素占優。海南作為接近東南亞各國的省份之一,以自貿港連接東南亞國家,是其重要布局之一,也是海上絲綢之路的戰略性支點。

在中美正在貿易戰的背景下,中國與東盟的貿易額一直保持較高的增速,兩者之間的貿易額占世界貿易的13%,涵蓋11個國家、19億人口,市場空間巨大。而海南自由貿易港的建立,將更加鞏固這一優勢。

其次,海南“孤島”區位更適合建設試驗區。自由貿易港,不止是貿易政策的開放,金融開放將是重中之重。目前世界上的離岸金融,都與海南有著同樣的“孤島”區位,只要政策允許,海南也可借新一輪金融開放,嘗試建設離岸金融。與大陸的區位隔離,也天然的讓海南擁有建設大規模開放試驗區的土壤。北有雄安新區的改革試驗田,南有海南的自由貿易港開放試驗區,二者將承擔起新一輪改革開放的重任。

因此,海南的未來,不僅僅是國際旅游島,借此輪政策優勢,更可能成為中國的開放試驗田、的開放前沿陣地。

房企看中海南發展,積極儲備土地

從目前情況看,諸多一線房企在海南儲備了土地資源。

2017年業績報告顯示,恒大在海南區域共有16個項目。其中,???1個項目,三亞2個項目,其他區域3個項目。16個項目土地原值為161.7億元,土地總面積達1709.1萬平方米。

截至2017年底,雅居樂在海南擁有4個項目,占地總面積為1163萬平方米。碧桂園在海南區域的總可售建筑面積為512萬平方米。融創中國在海南區域的總建筑面積為401.66萬平方米,富力地產權益可售總建筑面積為305.6萬平方米。

A股上市公司方面,海南橡膠(601118,股吧)控股股東海南農墾集團以及另一家上市公司羅牛山(000735,股吧)擁有大量農業用地儲備。

而一些企業也加強醫療、養老方面的地產布局。近日,由中國人壽(601628,股吧)與海南省發展控股有限公司聯合成立的國壽???海南)健康投資有限公司,競得位于海南博鰲(樓盤)樂城國際醫療旅游先行區的某地塊。中國人壽表示,該地塊將打造成為具備中國中醫特色和國際精準醫療先進性的健康養老示范。

中國恒大則早在2015年就拿下位于海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區的相關地塊。今年2月底,位于該先行區的博鰲恒大國際醫院正式投入運營。

在海南建設國際旅游島政策刺激下,開發商簇擁進入海南市場,房地產新開工項目不斷增加。海南省統計局數據顯示,2010年全省有工作量的房地產開發企業545家,比2009年增加140家。全省房地產開工項目580個,比2009年增加155個。

紛至沓來的開發商,大量開發的樓盤,令海南樓市去庫存的目光瞄準全國。

房地產發展方式將迎來轉變

中國40年改開史上,一次房地產泡沫破滅,便發生在海南,至今仍令人心有余悸。

剛建立特區的海南,引來無數人登島淘金,房地產行業可以用“轟轟烈烈”來形容。據統計,海南1989年房地產投資僅為3.2億元,而1990-1993年間,房地產投資比上年分別增長 143%、123%、225%、62%,年投資額達93億元。隨之而來的是海南房價的暴漲。1988年,海南商品房平均價格為1350元/平,到了1993年達到7500元/平的頂峰。

1998年,央行宣布關閉海南發展銀行,泡沫終破滅。從1999年開始,海南用了七年時間,處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月,海南處置積壓商品房444.82萬平方米,占積壓總量的97.6%。但不寬裕的財政(大約50%左右的支出來源于財政轉移)、變形的產業結構,以及國家金融周期、房地產周期等原因,導致泡沫之后的海南,依舊對房地產行業有著較高的依賴。但進入“房住不炒”新時代后,國家去杠桿、嚴調控的背景下,海南的房地產形勢也在起變化:

2016年2月26日,海南省政府發布相關文件,對住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣暫停辦理新增商品住宅用地審批和新建商品住宅項目規劃報建審批。

2017年4月14日,暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅,暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款。

2017年9月22日,除國家和省重大基礎設施建設、重大民生項目和海域生態修復治理項目外,嚴禁圍填海。

2017年9月29日,全面停止審批建筑面積100㎡及以下的新建商品住宅。

2018年,海南省政府工作報告措辭則更為嚴厲,稱“決不讓海南變成房地產加工廠,以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴?!?018年3月,海南出臺新規,3月30日后購買的住房,在取得不動產權證之日起,5年內不得轉讓。

2018年4月14日,《中共、國務院關于支持海南(樓盤)全面深化改革開放的指導意見》指出,實行嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動,推進城市更新改造,對低效、零散用地進行統籌整合、統一開發,確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加,人均城鎮工礦用地和單位國內生產總值建設用地使用面積穩步下降。海南應建立和完善房地產長效機制,防止房價大起大落。

可以想象,在改開40周年、建省30周年、中美貿易戰、新一輪改革開放交錯的時間節點,面對如此的政策利好,海南再不把態度放的明確點,改變依托房地產增長的經濟模式,那么產業結構調整、開放的自由貿易港,更無從談起。

因此,未來的海南島,以全島自貿區、建設自貿港為契機,將迎來一個嶄新的起點?!案母镩_放的重要窗口、改革開放的試驗平臺、改革開放的開拓者、改革開放的實干家”將成為海南的基本定位。

未來海南將調整優化產品、區域、租售結構,居民保障性需求由政府來保障,改善性需求由市場調節,投資性需求靠制度限制,建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。以房子吸引各類人才到三亞創新創業,同時不斷完善人才落戶、安居、社保、醫療、子女入學等各類配套政策,解決各類人才的后顧之憂。通過發展公共租賃住房、共有產權住房,以及實施棚戶區改造,滿足本地困難群眾基本住房需求;發展住房租賃市場,建立租購并舉的住房制度,滿足省內外居民的租賃住房需求;有序開發商品住宅,促進房地產業轉型發展。

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